Октябрь не принес на рынок жилья существенных изменений. Объем предложения по-прежнему остается высоким. Число сделок купли-продажи, не смотря на рост ставок и ужесточение условий ипотечного кредитования, не снижается. Наблюдающаяся корректировка цен предложения также не показывает высокой динамики.
Наименее стабильным показателем в текущем году выглядит объем предложения на вторичном рынке. Начиная с ноября прошлого года он показывает в основном отрицательную динамику. Число выставленных квартир в этот период уменьшилось на 10%, причем в различных сегментах картина неодинаковая. Доля жилья различных категорий в последнее время довольно существенно менялась. Так количество предложенных к продаже в базе данных УПН однокомнатных квартир в течение последних двенадцати месяцев снизилось на 24%, то есть почти на четверть. Число продаваемых «двушек» также снижалось – их стало на 13% меньше, чем в ноябре 2007 года. При этом квартиры больших площадей – с тремя и более комнатами – в указанных период выставлялись напротив, все интенсивнее. Сейчас в базе данных УПН их на 6% больше, чем год назад.
Динамика цен предложения на эти категории жилья также не была одинаковой. Росли показатели только по крупным объектам, с четырьмя и более комнатами, в то время как стоимость остальных квартир снижалась. Правда корректировку эту нельзя назвать существенной. По сравнению с ноябрем прошлого года она составила минус 1,5-2%.
Цены на различные типы квартир в последнее время также показывают в основном отрицательную динамику. За двенадцать месяцев сильнее всего подешевели «пентагоны» – их стоимость снизилась на 4%. 3% потеряли «брежневки», 1,5-2% – квартиры улучшенной планировки и «хрущевки». Единственный тип жилья, цены на который остаются на уровне аналогичном ноябрю 2007 года, это «спецпроекты», то есть квартиры в новых домах. Однако и они последние полтора месяца также стали показывать отрицательную динамику.
Территориальный разрез рынка выглядит аналогично. Незначительный рост цен по сравнению с началом года отмечается лишь на ВИЗе и в Центре – 4% и 1,5% соответственно. В остальных районах цены снижались. Наиболее интенсивно это происходило в Кольцово и Вокзальном. Здесь с начала года квартиры подешевели на 10%. В других районах отрицательные показатели не столь значительны – снижение цен составляет от 2% до 5%.
Не смотря на то, что в различных сегментах динамика ценовых показателей отличается весьма значительно, в среднем по городу цена предложения остается стабильной. На 18 ноября 2008 г. она составила 63473 руб./кв.м, это на 1% ниже уровня начала года.
Что касается активности рынка, то по данным Федеральной регистрационной службы (ФРС) количество сделок в течение последнего года оставалось стабильным. Каждый месяц совершается от 2100 до 2400 сделок купли-продажи квартир. При этом серьезную поддержку рынку оказывают покупатели, использующие заемные средства. В октябре прошлого года доля ипотечных сделок на вторичном рынке составляла 36%, сегодня этот показатель составляет около 45%. Во многом за счет этих покупателей платежеспособный спрос сегодня остается на достаточно высоком уровне.
Однако стабильная ситуация в ближайшие месяцы скорее всего изменится. Текущий кризис финансового сектора и дефицит денежных средств приведут в первую очередь к серьезным корректировкам на первичном рынке жилья. Из-за снижения платежеспособного спроса, застройщики, которые, как правило, оперативно реагируют на изменения конъюнктуры, вынуждены будут снижать цены. Правда затронет это скорее всего не все проекты. Другим следствием станет сокращение финансирования проектов, то есть часть запланированных ранее к строительству домов не будет выведена на рынок. В результате в 2009-2010 гг. вероятно снижение объема предложения на первичном рынке. Возможно, начнет меняться и структура строящегося фонда – число проектов эконом-класса будет сокращено.
На вторичном рынке основной тенденцией может стать сокращение числа и доли ипотечных сделок, то есть снижение платежеспособного спроса. Кроме того в текущей ситуации неопределенности, часть покупателей будет откладывать решение о приобретении жилья. В результате, как и на первичном рынке, это приведет в итоге к снижению цен предложения. Однако процессы эти будут более растянуты во времени из-за инертности вторичного рынка.
Цены на вторичном рынке жилья Екатеринбурга на 18.11.2008 г.
