|
Налоговое регулирование, как известно, является одним из главных инструментов государственного воздействия на экономику. Не составляет исключения и рынок недвижимости. Чтобы ускорить решение жилищной проблемы, государство предоставляет налоговые льготы покупателям жилья. Суть их заключается, выражаясь казенным языком, в уменьшении налогооблагаемой базы по налогу на доходы физических лиц.
Согласно Налоговому кодексу (ст. 220 «Имущественные налоговые вычеты») покупатель жилья [1] (в т.ч. дома, квартиры, доли в них, комнаты) имеет право на получение однократного [2] налогового вычета в размере фактически произведенных расходов, но не более 1.000.000 рублей. К разряду расходов, ограниченных этим лимитом, относится следующее.
При постройке индивидуального жилого дома
- расходы на разработку проектно-сметной документации;
- расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
- расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
- расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
- расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
При покупке квартиры или доли в ней
- расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;
- расходы на приобретение отделочных материалов;
- расходы на работы, связанные с отделкой квартиры [3]
Особое место занимают расходы на выплату процентов по ипотечным или иным целевым кредитам на покупку жилья. На них не распространяется указанный выше лимит, т. е. они включаются в сумму вычета, даже если по другим видам расходов предел в 1.000.000 рублей уже достигнут. Таким образом, при расчете налога сумма доходов покупателя может быть уменьшена как максимум на 1.000.000 рублей + сумма процентов, уплаченных по кредиту.
Как известно, отчетность по налогу на доходы физических лиц представляется ежегодно. В том случае, если годовой доход покупателя меньше положенного ему вычета, неиспользованная часть вычета переносится на следующий год и т. д.
Поясним на примере.
Предположим, гражданин Васькин купил в 2005 г. квартиру за 1.200.000 рублей, не прибегая к ипотечному кредиту. При этом за тот же год он заработал 500.000 р. В общем случае с зарплаты Васькина должен быть удержан подоходный налог в размере 500.000 X 13% = 65.000 рублей, но Васькин обратился в налоговую инспекцию с просьбой о предоставлении вычета и получил его в размере 1.000.000 рублей. Следовательно, сумма его доходов должна быть уменьшена на 1.000.000 рублей
За 2005 г. подоходный налог будет возвращен ему полностью, поскольку доходы Васькина меньше суммы предоставленного ему вычета. При этом еще 1.000.000 - 500.000 = 500.000 рублей переносятся на следующий год.
Допустим, в 2006 г Васькин заработал уже 700.000 рублей, и, следовательно, должен уплатить 700.000 X 13% = 91.000 рублей подоходного налога. Но, учитывая перенесенный налоговый вычет, сумма налога будет определена как (700.000 - 500.000) X 13% = 26.000 рублей. Таким образом, 91.000 - 26.000 = 65.000 рублей подлежат возврату.
Несколько более сложными становятся расчеты при покупке жилья в общую собственность. Дело в том, в такой ситуации вычет фактически предоставляется не на покупателя, а на жилье и не может превышать все те же 100.000 рублей + сумма процентов по кредиту. Т. е. сколько бы ни было сособственников, все они должны будут распределить налоговый вычет между собой. Причем, если один из них по какой-либо причине не воспользовался своим правом на вычет, другие все равно не получат больше положенной им части.
Вновь рассмотрим пример.
Как известно, российское гражданское право допускает общую собственность двух видов - долевую и совместную.
Допустим, упомянутый гражданин Васькин купил за 1.200.000 рублей не квартиру, а долю в ней, например, 70%, т. е. стал совладельцем квартиры на праве общей долевой собственности. Соответственно, налоговый вычет, на который он сможет в данном случае претендовать, составит только 1.000.000 X 70% = 700.000 рублей.
Общая совместная собственность возникает в ряде исключительных случаев, из которых наиболее распространенным и актуальным для данного случая является совместная собственность супругов. В такой ситуации покупатели вольны самостоятельно установить пропорцию для распределения между ними налогового вычета, написав соответствующее заявление в налоговую инспекцию.
Сама процедура получения налогового вычета предполагает два возможных варианта
А) По окончании налогового периода, в котором приобретено жилье, (т.е. по окончании со-ответствующего календарного года) покупатель должен обратиться в налоговую инспекцию, пре-доставив заявление в свободной форме, а также декларацию о доходах. При положительном реше-нии инспекции, сумма вычета будет перечислена покупателю на специально открытый для этого счет.
Б) До окончания налогового периода покупатель должен обратиться в налоговую инспек-цию, предоставив заявление в свободной форме и сведения о своем работодателе (наименование, ИНН, КПП). При положительном решении инспекции, покупателю будет выдано уведомление. Передав его в бухгалтерию своей организации, покупатель сможет получать вычет в кассе работо-дателя. То есть, последний возвратит НДФЛ, уплаченный с начала года и до момента, пока доходы покупателя нарастающим итогом не превысили сумму вычета. Если же на момент получения уве-домления этого еще не произошло, работодатель произведет возврат, а в счет недостающей суммы не будет удерживать с работника НДФЛ.
Какой бы вариант получения вычета ни предпочел покупатель, он в любом случае должен будет также представить в инспекцию документы подтверждающие право собственности на жилье и факт произведения расходов на его покупку ( и\или отделку, строительные материалы и т. д.)
К первой группе могут относиться свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилье (доли); договор купли-продажи квартиры (жилого дома); акт о передаче квартиры, жилого дома (долей в них); договор о приобретении прав на квартиру в строящемся до-ме (при покупке квартиры в строящемся доме).
Ко второй группе - квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закуп-ке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы.
Крайний срок обращения за вычетом упомянутая ст. 220 не называет. Налоговики ссыла-ются на положение Налогового кодекса, согласно которому на предъявление претензий по поводу излишне уплаченных налогов отводится 3 года. Следовательно, если покупатель не обратился в налоговую инспекцию в течение этого времени, то он лишился своего права на вычет. Но с такой трактовкой согласны не все специалисты.
Так что если покупателя не испугает перспектива судиться с ФНС, то он имеет шансы по-лучить вычет и в случае отказа налоговой инспекции. В целом же, учитывая внимание государства к жилищному вопросу, можно ожидать, что процедура получения вычетов упростится, а разного рода несоответствия в Налоговом кодексе будут устранены.
[1] Подразумевается, что будущий собственник является и плательщиком, во всяком случае, юридически; если покупка производится за счет работодателя и т.п., вычет не может быть предоставлен.
[2] Т. е. сколько бы квартир, домов и т. д. ни было куплено в дальнейшем, вычеты предоставляться не будут.
[3] В том случае, если договор купли-продажи квартиры предусматривает ее передачу без отделки.
ПАВЕЛ ЧУНЖИН
(c) 2007, ООО "Риэлтерский информационный центр", DOLEVKA.RU
|
